Avhendingslova 2022 – nye regler om skjulte feil og mangler ved boligkjøp
Endringene i avhendingslova som trådte i kraft 1. januar 2022 er den største reformen av regelverket for boligkjøp siden loven trådte i kraft i 1993. Formålet med lovendringen var å skape en tryggere bolighandel, redusere antall tvister og styrke forbrukervernet.
Den viktigste endringen er at boliger ikke lenger kan selges med generelle «som den er»-forbehold. Dette innebærer at selger i større grad enn tidligere har ansvaret for skjulte feil og mangler. Høyesterett har senere bekreftet lovgivers intensjon i HR-2025-1749-A, som gir viktige avklaringer om selgers opplysningsplikt og kjøpers undersøkelsesplikt.
Da avhendingslova trådte i kraft i 1993, ble § 3-9 raskt den mest sentrale bestemmelsen ved tvister om skjulte feil og mangler.
Nesten alle brukte boliger ble solgt med et generelt «som den er»-forbehold. Tilsvarende formuleringer som «i den stand den er», «i foreliggende stand», «as is» eller «uten ansvar for skjulte feil og mangler» hadde samme rettslige virkning.
Utgangspunktet var at risikoen for ukjente feil ved boligen ble overført til kjøper. Dette ble ansett som naturlig ved salg av eldre boliger, hvor begge parter måtte regne med at det kunne eksistere skjulte feil eller mangler.
I praksis ble derfor § 3-9 den viktigste mangelsbestemmelsen i avhendingslova gjennom nesten tre tiår.
Hva var reglene før avhendingslova 2022?
Selv om boligen var solgt «som den er», var ikke selger uten ansvar.
Etter den tidligere § 3-9 kunne kjøper fortsatt kreve prisavslag, erstatning eller heving dersom:
• selger hadde brutt opplysningsplikten etter § 3-7,
• selger hadde gitt uriktige opplysninger etter § 3-8, eller
• boligen var i vesentlig dårligere stand enn kjøper hadde grunn til å forvente ut fra kjøpesummen og forholdene ellers.
Selger kunne derfor aldri frita seg fra ansvaret for å gi riktige og fullstendige opplysninger om forhold ved eiendommen som vedkommende kjente eller burde kjenne til.
Bestemmelsen gjaldt bare generelle ansvarsfraskrivelser. Konkret spesifiserte forbehold – for eksempel om en kjent lekkasje eller råteskade – kan fortsatt være gyldige dersom de er tilstrekkelig presise.
«Som den er»-forbehold er forbudt ved boligkjøp
Den viktigste endringen i avhendingslova 2022 kom gjennom § 3-9 annet ledd.
Bestemmelsen fastslår at generelle «som den er»-forbehold og lignende ansvarsfraskrivelser ikke har noen virkning ved forbrukerkjøp.
Regelen er ufravikelig etter avhendingslova § 1-2. Selger kan derfor ikke avtale seg bort fra bestemmelsen gjennom kjøpekontrakten.
Dette innebærer at risikoen for skjulte feil og mangler ikke lenger kan flyttes over på kjøper gjennom standardiserte kontraktsvilkår. Lovendringen regnes både prinsipielt og praktisk som den viktigste revisjonen av avhendingslova siden loven trådte i kraft.
Skjulte feil og mangler – større ansvar for selger
Lovendringen innebærer en tydelig forskyvning av ansvaret ved boligkjøp.
Tidligere var utgangspunktet at kjøper måtte bære risikoen for mange skjulte feil og mangler. Etter avhendingslova 2022 er det i større grad selger som må bære denne risikoen.
Det betyr samtidig at selgers opplysningsplikt har fått enda større betydning. Selger må gi konkrete, riktige og fullstendige opplysninger om forhold ved boligen som kjøper har grunn til å regne med å få.
Høyesterett HR-2025-1749-A styrker boligkjøpers vern
Høyesterett behandlet de nye reglene i HR-2025-1749-A, som har blitt en av de viktigste dommene om avhendingslova etter lovendringen.
Domstolen uttalte:
«Kjøperens undersøkelsesplikt må ikke strekkes så langt at den generelle risikoen for skjulte feil og mangler i realiteten flyttes tilbake til kjøperen, i strid med formålet med lovendringen i 2022.»
Dommen markerer at kjøpers undersøkelsesplikt etter § 3-10 må tolkes i lys av lovendringen. Selgers opplysningsplikt etter § 3-7 står derfor enda sterkere enn tidligere.
Museskader og byggefeil – hva sa Høyesterett?
Saken gjaldt blant annet omfattende museskader og feil ved byggearbeider som selger delvis hadde utført selv.
Selger hadde opplyst om tidligere museproblemer, og kjøper hadde sett muselort under visningen. Likevel mente Høyesterett at kjøper ikke kunne anses å ha overtatt risikoen.
Retten understreket at det ikke er tilstrekkelig at kjøper kjenner til en generell risiko. Kjøper må ha hatt grunnlag for å forstå den konkrete mangelen.
Det samme gjaldt arbeid utført av ufaglærte. En generell opplysning om egeninnsats fritar ikke selger dersom de konkrete feilene ikke er beskrevet.
Tilstandsrapport er viktigere enn noen gang
Etter avhendingslova 2022 har tilstandsrapporten fått en enda mer sentral rolle ved boligkjøp.
For selger er en grundig tilstandsrapport det viktigste verktøyet for å dokumentere boligens tilstand og oppfylle opplysningsplikten.
For kjøper er rapporten avgjørende fordi forhold som klart fremgår av tilstandsrapporten eller øvrige salgsdokumenter, som hovedregel ikke senere kan påberopes som skjulte feil og mangler.
En grundig gjennomgang av tilstandsrapporten før budgivning kan derfor forebygge kostbare tvister.
Oppsummering
Endringene i avhendingslova 2022 innebærer et betydelig sterkere vern for boligkjøpere.
Generelle «som den er»-forbehold har mistet sin virkning ved forbrukerkjøp, og selger har fått et større ansvar for skjulte feil og mangler. Samtidig viser Høyesteretts dom HR-2025-1749-A at domstolene legger stor vekt på lovgivers ønske om å styrke forbrukervernet.
For både kjøpere og selgere betyr dette at gode salgsopplysninger og en grundig tilstandsrapport er viktigere enn noen gang.
Ofte stilte spørsmål om avhendingslova 2022
Hva er den viktigste endringen i avhendingslova 2022?
Den viktigste endringen er at boliger ikke lenger kan selges med generelle «som den er»-forbehold ved forbrukerkjøp. Selger kan derfor ikke lenger overføre den generelle risikoen for skjulte feil og mangler til kjøper.
Kan selger fortsatt ta forbehold?
Ja. Selger kan fortsatt ta konkrete og spesifiserte forbehold om bestemte forhold ved eiendommen. Det er de generelle ansvarsfraskrivelsene som ikke lenger har rettsvirkning.
Hvilken betydning har HR-2025-1749-A?
Dommen fastslår at kjøpers undersøkelsesplikt ikke skal tolkes slik at risikoen for skjulte feil og mangler flyttes tilbake til kjøper. Samtidig understreker Høyesterett at selgers opplysningsplikt står svært sterkt etter lovendringen.
Hvor viktig er en tilstandsrapport?
Tilstandsrapporten er et av de viktigste dokumentene ved et boligkjøp. Opplysninger som klart fremgår av rapporten, kan som hovedregel ikke senere påberopes som mangler. Både kjøper og selger bør derfor gjennomgå rapporten grundig før handelen gjennomføres.
(Støttet av Chat Gpt.)
